≪더부천 / 단독보도≫ 올해로 입주한 지 13~ 14년이 경과한 수도권 5개 신도시(중동·분당·일산·평촌·산본) 아파트단지 가운데 20평형대 이하 소형 아파트단지를 중심으로 지난해 10월 전후로 ‘리모델링’에 대한 관심이 부쩍 높아지고 있는 가운데, 중동신도시 소형 아파트단지에서 리모델링을 추진하려는 움직임이 가시화되고 있다.

중동신도시 소형 아파트단지의 리모델링 첫 신호탄은 상동 반달마을(건영·동아·선경)이 쏘아 올렸다.

지난 93년 3월 입주한 반달마을은 2천749세대로, 15평형 188세대, 19평형 558세대, 21평형 384세대, 23평형 1천619세대로 구성돼 있다.

반달마을은 리모델링을 추진하기 위해 지난해 10월 리모델링 추진위원회(위원장 손건일 선경아파트 입주자대표회의 회장)를 설립, 30여명의 임원진 구성을 마치고 관리사무소 지하에 추진위 사무실을 마련, 현판식까지 끝내고 본격적인 준비작업에 박차를 가하고 있다.

반달마을 리모델링 추진위는 특히 설(2월18일) 전에 시공사(건설사) 사업설명회를 개최키로 하고, 현재 주민동의서 50%를 거의 확보한 상태다.

반달마을 아파트단지 벽면에 ‘전국 최초 리모델링 추진 완료’라는 대형 현수막을 내걸고, 아파트단지 곳곳에도 ‘함께해요~ 리모델링’이라는 플랜카드를 내걸어 주민들의 동참을 적극 유도하고 있다. 입주자대표회의와 부녀회, 주민연합회가 똘똘 뭉쳐 리모델링을 추진하고 있다는 것을 엿볼 수 있는 대목이다.

추진위측은 리모델링을 추진할 경우 기존 지상 주차장을 지하 주차장으로 전환해 1층은 녹지공원 조성 가능하고, 23평형대는 33평형으로 확장 가능하는 등 전용면적 18평형을 30%까지 확장이 가능해 23.5평형까지 증축이 가능할 것으로 내다보고 있다.

또한 리모델링시 베란다를 1.5m까지 설치할 수 있으며, 측면베란다 설치도 가능해지는 등 기존 아파트에 비해 서비스 면적을 획기적으로 늘릴 수 있고, 현관문 출입구를 조정하여 서비스 면적을 늘릴 경우 33~ 35평까지 늘릴 수 있을 것으로 전망하고 있다.

추진위는 리모델링 추진 비용이 평당 250만~ 300만원선으로 세대별 8천만원에서 1억원 정도 소요될 것으로 예상하고 있다.

추진위 관계자는 “현재 중동주공 재건축아파트가 평당 1천400만원에 후분양을 할 것으로 예상된다”면서 “아파트 구입가격 및 리모델링 건축비를 제외하더라도 리모델링이 추진될 경우 약 1억5천만원의 시세 차익이 가능하고, 리모델링시 대단지인 관계로 주차장 및 기타 시설의 건축비를 2천700여세대가 분담하게 돼 중소 규모의 복도식 아파트보다 상당히 저렴하게 리모델링 비용이 들어갈 것으로 판단하고 있다”고 밝혔다.

같은 중동신도시 내 아파트단지라도 중대형 아파트단지에 비해 상대적으로 저평가된 소형 아파트단지의 집값을 리모델링을 통해 주거여건을 업그레이드 시킬 경우 상당부분 끌어올릴 수 있을 것이라는 기대심리가 담겨 있다고 볼 수 있다.

14년 남짓 생활하면서 불편했던 주거환경을 대폭 개선하고 상대적으로 저평가된 집값 역시 만회할 수 있다는 점 등이 반달마을 대다수 주민들이 리모델링에 적극적인 관심을 보이고 있는 이유라고 할 수 있다.

손건일 리모델링 추진위원장은 “리모델링을 추진할 경우 주민들이 10여년 동안 생활하면서 불편을 겪었던 주차난 해결과 전용면적으로 30%까지 확충할 수 있는 등 단점으로 꼽힌 각종 주거여건을 장점으로 보완할 수 있다는 점에서 주민들의 호응도가 매우 높다”고 밝혔다.

손 위원장은 “리모델링 추진시 주민들간 이해관계가 복잡한데다 사업비의 정확한 예측 및 시공·품질관리 등이 쉽지 않기 때문에 전문가 도움이 필요하고 투명하게 추진하는 것이 최대 관건으로 꼽히고 있다”며 “이를 위해 아파트주민들을 대신해서 기획·설계·시공·유지관리까지 모든 과정을 관리해주는 원스톱 기술서비스를 제공해주는 건설사업관리(CM·Construction Management) 전문업체인 한미퍼슨스를 비롯하여 타 업체들의 설명회를 개최하는 등 리모델링 추진에 박차를 가하고 있다”고 덧붙였다.

리모델링 추진시 용역회사의 도움을 받는다면 공기 단축과 원가절감, 사업추진 과정의 투명성 담보 등의 장점이 기대된다는 것이다.

반달마을의 리모델링 사업추진은 2008년 3월이면 입주한 지 15년이 경과하는 시점인 만큼 이주 완료 등을 고려할 때 2009년 3월 리모델링 공사를 위한 첫 삽을 뜨게 될 것으로 예상하고 있다.

한편 반달마을에 이어 중동신도시에서 리모델링 사업을 추진하려는 아파트단지는 원미구 상1동 한아름마을(1차 현대라이프, 2차 동성·동아·삼환, 3차 동원, 4차 한국)이지만, 입주시기가 아파트단지마다 조금씩 다른 것이 주민 동의 등을 이끌어내는데 걸림돌로 작용하고 있는 것으로 알려졌다.

한아름마을의 경우 현대라이프는 94년 5월, 동성·동아·삼환는 94년 11월, 동원은 95년 4월, 한국은 96년 12월에 각각 입주한 관계로 리모델링을 우선적으로 추진할 수 있는 곳은 현대라이프(1천236세대)와 동성·동아·삼환(1천428세대) 등 1차와 2차 아파트단지가 해당된다.

이로 인해 리모델링 추진위를 설립해 본격적인 준비작업에 돌입한 반달마을과는 달리, 한아름마을의 경우는 리모델링 사업 추진을 입주시기가 빠른 곳부터 하는냐, 입주시기가 1~2년 늦은 3차 동원(296세대)와 4차 한국(500세대)까지 포함해서 한꺼번에 하느냐 등을 놓고 각 아파트단지 임원들간에 논의를 계속하며 리모델링 사업추진을 위한 주민 홍보 및 여론수렴 작업에 나서고 있는 단계인 것으로 전해지고 있다.

그밖에 중동신도시에는 중4동 한라마을과 금강마을·중3동 덕유마을과 설악마을·중2동 복사골아파트가 소형 아파트단지라는 점에서 리모델링 추진 가능성이 있지만, 영구 임대아파트단지의 경우 비용 부담 등으로 인해 사업 추진에 따른 주민 동의를 받아내기가 쉽지 않다는 점에서 반달마을, 한아름, 복사골, 금강 일부 등의 아파트단지가 리모델링에 관심을 가질 것으로 전망된다.

반면에, 중·대형 아파트단지의 경우는 아파트단지 차원 보다는 개별적으로 생활하면서 불편한 곳을 고치는 세대별 리모델링을 선호하는 쪽을 갈 것이라는 게 리모델링 업계의 분석이다.

수도권 5대 신도시는 1988년 서울올림픽 이후 집값 폭등을 누그러뜨리기 위한 당시 노태우 정부의 부동산 정책에 의해 탄생됐다. 노태우 정부는 1989년 수도권 5개 신도시 계획과 주택 200만호 건설계획을 발표했다. 하지만 집값은 꿈쩍도 하지 않았다가 3년 정도 흐른 90년대 중반 이들 5개 신도시 입주가 본격화 되면서 조금씩 떨어지기 시작했다.

집값을 떨어뜨리게 한 요인은 여러가지 복합적인 요인이 있겠지만 <더 부천>은 철저히 서울의 집값을 떨어뜨리기 위해 인구 분산이라는 미명 아래 선택적 수요 보다는 맞춤식 공급 위주의 신도시를 형성토록 했기 때문이라는 분석을 내놓고 싶다.

중동신도시는 부천을 비롯한 서울 화곡동과 목동 등 서울 서부지역과 인천지역 주민을 대상으로 삼았고, 분당신도시는 서울 강남지역 주민, 일산신도시는 서울 은평구와 서대문구 등 서울 서북부 주민들을 대상으로 삼았다.

이에 따라 수도권 5대 신도시는 기존의 직장 등 사회활동 반경 등을 고려한 사람들이 거주할 신도시를 찾았으며, 서울과 떨어진 외곽으로 더 나가서 거주하는 것을 꺼려하는 요인으로 작용했다.

이런 점을 감안하여 완전한 개념의 신도시인 분당과 일산의 경우에는 상당히 좋은 주거환경과 당시 중산층이 원하는 중·대형 아파트단지 공급 비율을 높인 반면, 중동 등 나머지 신도시는 구시가지 및 인접지역 주민까지 흡수해야 한다는 점을 고려해 소형 아파트단지 비율을 다소 높여 ‘신도시’라는 이름으로 아파트단지를 형성토록 했다.

그리고 입주한 지 13~14년 남짓된 지금 수도권 5대 신도시는 집값 상승을 부추긴 진원지 및 인근지역으로의 아파트단지 개발을 부추겠다는 평가를 똑같이 받으면서도 집값은 지역별로 큰 차이를 보이면서 아파트단지 부녀회 등의 ‘집값 제값받기 운동’이 담합이라는 여론의 찬반 논란을 불러 일으키며 따가운 눈총을 받고 있는 실정이다.

수도권 5대 신도시는 이처럼 수도 서울의 집값 상승을 안정시키기 위해 수요 맞춤형이 아닌 물량을 앞세운 공급 위주로 지어지는 태생적인 한계를 안은 채 고층으로 건립돼 13~ 14년이 경과하면서 ‘노후 아파트단지’라는 또하나의 과제를 안으면서 가장 먼저 ‘적색 신호등’이 켜진 곳이 입주 당시 임대에서 분양 전환된 소형 아파트단지들이다.

더군다나 중동신도시의 경우 입주할 당시만 해도 단독주택 위주로 형성됐던 인접한 구시가지가 최근들어 뉴타운이라는 재개발, 재건축 개발 붐이 본격적으로 일면서 ‘신도시급 뉴타운 개발’이라는 청사진을 그릴 것이라는 전망이 나오고 있다.

여기에다 이미 고층으로 건립된 신도시 소형 아파트단지 주민들에게는 건물 노후화의 길로 접어들고 있는 가운데 정부의 부동산 정책은 재건축에 대한 규제 강화에 초점을 맞춘 관련 법규가 속속 강화되고 있는 실정이다.

이러한 현실에서 이미 더이상 들어설 것이 없을 만큼 충분한 도시기반 및 생활편익 시설 등이 갖추어진 이른바 수도권 ‘1기 신도시’내 소형 아파트단지들의 경우는 같은 주거환경 여건인데도 불구하고 전용면적이 적다는 이유로 중·대형 아파트단지 비해 집값이 상대적으로 저평가 되고 있다는 불만과 함께 주거환경 개선 등의 위기의식을 느끼도록 하는 촉매제가 됐다고 할 수 있다.

중동을 비롯한 수도권 5대 신도시의 소형 아파트단지를 중심으로 ‘리모델링’을 추진하려고 나서는 직접적인 이유는 종전까지는 공동주택의 경우 면적 증감이 없는 리모델링은 10년이 경과된 후, 면적 증감이 있는 리모델링은 20년이 경과된 이후에 전용면적 30% 이내에서 가능해하도록 했던 것은 지난해 10월 정부에서 증축 가능한 리모델링의 가능 연한을 올해부터 15년으로 완화하기로 하면서 부터다.

이에 따라 93년부터 입주를 시작한 중동신도시 소형 아파트단지들의 경우 2008년 또는 2009년부터 건립된 지 15년이 넘어서는 관계로 리모델링을 통해 전용면적을 30%까지 확충할 수 있는 관계로 주민들의 관심이 높아지고 있다.

상동 반달마을의 경우도 이같은 배경에서 출발해 지난해 10월 리모델링 추진위원회 설립을 완료하고 추진작업을 본격화 하는 등 가장 발빠르게 움직이고 있다.

반달마을의 경우 ‘새해맞이 리모델링 다짐대회’반상회 때는 약 600여명의 주민들이 참석하는 등 뜨거운 관심으로 보이고 있어 리모델링 추진작업에 탄력이 붙어 있다는 게 추진위측의 귀뜸이다.

반달마을 비롯한 중동신도시 내 20평형대 소형 아파트단지에서 리모델링에 큰 관심을 보이는 것은 똑같은 주거환경이지만, 중·대형보다 집값 인상 폭이 낮고, 리모델링을 할 경우 전용면적으로 30평형대로 늘릴 수 있으며, 복도식 보다는 선호도가 높은 계단식으로 탈바꿈 시킬 수 있다는 점 등을 꼽고 있다.

그러나 이같은 장점에도 불구하고 신도시 내 소형 아파트단지의 리모델링 추진시 가장 큰 걸림돌은 세대별 평당 부담금이 300만원에 달해 공사비 부담이 만만찮다는 것이다.